不動産投資情報

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　　　　プロが語る不動産投資に関する4つの非常識
　　　2.普通のサラリーマンでは知らない…業界人があかす不動産投資の構造
　　　3.インカムゲインのみによる投資戦略
　　　4.資金調達のコツ
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　　　【重要】
※物件の応募にあたっての注意
　　　このメルマガには、既に3.5万人を超える投資家の方がいます。
　　　
　　　ですから、物件に応募されたとしても必ずしも買えるとは限りません
　　　が、買付を入れていただいた方には、優先的にメルマガ以外の物件を
　　　裏でお出ししております。
　　　『どうせ応募しても買えないよ〜』と思うのではなく、まずは応募し
　　　てみてくださいね。
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　　　こんにちは金森です。
　　　僕の監修のソーシャルメディアの本がでました。

　　　ザ・サンキュー・マーケティング
（ゲイリー・ヴェイナチャック著　金森重樹監訳）
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　　　ソーシャルメディアを使って、ワインを50億円売った男の話です。
この本は入居者募集にも応用できるかと思います。

　　　これまで空室対策をＨＰでやっている方はいましたが、わざわざＨＰ
　　　を使って入居者を獲得するのはＨＰ作製業者に依頼するのに手間です
　　　よね。その点、facebook、twitterなどであれば、誰でも手軽に空室対
　　　策を始められます。その意味で、これからの大家さんはソーシャルメ
　　　ディアで世界一成功しているゲイリーの手法を知っておいて損はない
　　　かと思います。ワイン以外にも歯科、士業など多彩な事業への応用事
　　　例が掲載されていますので参考になること請け合いです。
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　　　さて、
　　　今回は、神戸からＲＣ物件の紹介です。
　　　大学徒歩圏、収益評価額は軽々クリア、積算評価額売買は価格を大幅
　　　に上回る資産性の高い物件です。
　　　年収１，０００万円以上、自己資金３，８００万円の方から挑戦でき
　　　ます。
　　　
　　　【神戸、RC、13.8％、大学徒歩圏、屋上防水済み物件出ました】
　　　
　　　○５月２６日（土）２７日（日）現地にて物件内覧会を行います。
　　　是非、現地にお越しいただき物件をご確認ください（お越し頂いた方
　　　には、市場調査データを配布いたしますので、物件のポテンシャル検
　　　証に活用して下さい）。
　　　詳細については、物件資料をご請求いただき、担当者にご確認下さい。
　　　
　　　
　　　神戸市は、神戸港を有する日本を代表する港町で、古くから貿易を中
　　　心とした関西における物流の要所として栄え、鉄鋼、造園、機械、製
　　　造、ゴム、真珠加工などの様々な産業が発達してきました。
　　　また、近年はポートアイランドや六甲アイランドと言った大規模な開
　　　発も行われ、観光業が盛んな事と併せ日本国内を代表する人気都市で
　　　す。
　　　更にファッション、医療、食料品などを扱う産業も盛んで、本社、本
　　　店、関西における事業拠点を設ける有名企業も数多くあり、現在では
　　　人口１５０万人を超える関西第二の都市となっています。
　　　
　　　古くから海外の文化を受け入れてきたことで、街並みは異国情緒にあ
　　　ふれ、開放的な風土から文化面でも国内をリードし、物流の要所とし
　　　て栄えてきたことで発達してきた物づくりの技術やファッションを中
　　　心としたデザイン関連事業が盛んな事が評価され、２００８年にはア
　　　ジアで初めてユネスコのデザイン都市に認定され、世界的にも、神戸
　　　市はおしゃれな街として認知されています。
　　　
　　　今回の物件は、９区ある神戸市の行政区分の中で最も人口の多い西区
　　　にあります。
　　　市営地下鉄の利用で、市内中心部にある三宮へのアクセスが良い事に
　　　加え神戸淡路鳴門自動車道、山陽自動車道、第二神明道路北線などの
　　　道路網も整備され、大阪、中国、四国方面へのアクセスも良い事から
　　　市内中心部から幅広い賃貸需要を取り込めます。
　　　また、物件の徒歩圏には神戸学芸大学の他、やさぎの病院、佐野伊川
　　　谷病院などの各種医療機関などや幹線道路沿いには各種沿道サービス
　　　業が点在し、学生のみならず一般の勤め人の方も対象となりますが、
　　　主要なターゲットは、３，６００名の生徒数を抱える神戸学院大学の
　　　学生さんや大学就労者の方々となります。
　　　周辺には、学生をターゲットとした賃貸物件が少なからずありますが
　　　ＲＣ造で今回の物件クラスの規模やクォリティーを持つ物件となると
　　　少ないので入居促進上、ライバル物件に対して有利に戦えるでしょう
　　　（是非、資料にある写真で確認してみて下さい）。
　　　また、管理会社にヒアリングしたところ大学を卒業した方が、環境が
　　　良い上に通勤に便利なのでそのまま入居されているケースもあるよう
　　　です。
　　　間取りは、２０�uの１Ｒタイプ、エアコン付き、バス・トイレ別、Ｉ
　　　Ｈヒーター、ネット回線などを備えつけており、一部のお部屋はデザ
　　　インリフォームを施しております。
　　　周辺には高い建物が少ないため日当たりも良く、風通しの良い閑静な
　　　住宅街といった感じです。
　　　
　　　部屋数は、５９戸あり、内２戸がテナント、現況の入居率は９０％以
　　　上あり高稼働です。
　　　昨年、屋上防水工事を行っておりますので、大きな修繕は当面考えな
　　　くて良さそうですし、確りとした管理運営と防犯カメラ設置等の防犯
　　　対策を心掛ければこれからも高めの入居率を維持できるでしょう。
　　　現在５７戸の居室の内、１戸を管理人が使用（無料）しており、プラ
　　　ス月５万円でマンションの清掃などの保守管理業務を行っています。
　　　
　　　今回の売買では、話し合いを要しますが保守管理を外部委託に切り替
　　　える事も考えていますので、その場合は、この部屋（管理人室）の分
　　　だけ賃料収入が増えます。
　　　その場合でも暫くの間は費用負担が必要となりますが、このクラスの
　　　建物となりますと外部に委託した場合、清掃費だけでも月約３〜４万
　　　円の費用が掛かりますので、継続も含めて考慮した方が良いでしょう
　　　（管理人室を空室に加えても９０％以上の高稼働です）。
　　　
　　　売買予定額は２２，０００万円とやや大きめの物件ですが、ヘッダー
　　　にも書きました通り、今回の物件は積算評価が大きいのが特徴の一つ
　　　で売買価格の約１．４倍ありますので融資審査上も有利にはたらきま
　　　す。
　　　また、敷地も大変広く約４００坪ありますので、資産性も担保できる
　　　物件です。
　　　全５９戸と規模は大きいのですが４階建てでエレベータがない事もあ
　　　り、ＣＦはかなり回ります（資料にあるＣＦ表を見て下さい）。
　　　滅多に評価に見合う物件が出てこない神戸市の物件と言う事で多くの
　　　申込みが予想されますので、取り急ぎご検討ください。
　　　
　　　現地までは、東京から東海道新幹線で「のぞみ」号を利用しますと「
　　　新神戸」まで２時間４８分、市営地下鉄西神山手線に乗換え「伊川谷」
　　　駅まで２５分、路線バスに乗換え伊川谷バスターミナルより「大津和」
　　　バス停まで６分、バス停から徒歩６分、乗換時間も含め３時間３０分
　　　程度です。
　　　大阪からは、東海道・山陽線新快速（播州赤穂行）三ノ宮で西明石行
　　　きに乗り換え「新長田」まで３０分、市営地下鉄西神山手線に乗換え
　　　「伊川谷」駅まで１５分、バスへの乗換え、乗換え時間も含め５０分
　　　程度です。
　　　時間的に余裕がある方は、神戸まで東京駅や新宿駅発着の高速バスが
　　　あります。
　　　交通費の負担が減った分、神戸に１泊して神戸の魅力を探ってみるの
　　　も面白いですね。
　　　平日は、片道６，０００円程度です。
　　　
　　　−生活インフラ−
　　　
　　　コンビニ：ローソンまで約７分５００ｍ
　　　スーパー：マルアイまで徒歩約１０分７６０ｍ
　　　病　　院：さぎの病院まで徒歩約５分４００ｍ
　　　　　　　　佐野伊川谷病院まで徒歩約８分６１０ｍ
　　　
　　　■神戸市西区大津和
　　　　神姫バス「大津和」バス停まで徒歩約６分　５００ｍ
　　　
　　　１Ｒ２０�u×５７戸、店舗×２戸、駐車場９台
　　　
　　　設備：バルコニー、エアコン、バス・トイレ別、ＩＨヒーター、ネッ
　　　ト回線、火災報知機、洗濯機置場、駐輪場、駐車場
　　　
　　　土地：１３３０．００�u
　　　建物：２３９０．１２�u
　　　築年：昭和６１年３月築（新築）
　　　構造：鉄筋コンクリートスレート葺４階建
　　　
　　　売買価格：２２，０００万円（税込）
　　　家賃年額：３，１００万円（満室想定）
　　　満室時利回り：１３．８２％
　　　
　　　（業者対策として、数値はわざと不正確にしている部分があります）
　　　
　　　
　　　今回は自己資金３，８００万円以上の方限定です。
　　　資料請求は「神戸市西区大津和物件資料請求」と書いてこちら
　　　https://www.28083.jp/bkn/
　　　まで
　　　備考欄には「自己資金」（最大でいくら）を記入してください。
　　　(審査により、融資を受けられないケースがあります)
　　　
　　　最近、当社の物件情報を基に売主さんや管理会社に問い合わせをする
　　　方が多く、迷惑しております。
　　　申込みが殺到すると思われますが、今回は勤務先会社名・連絡先電話
　　　（携帯電話）の記入の無い方には資料をお送りしません。
　　　会員の皆様には申し訳ございませんが、上記の事情により業者でない
　　　事を確認出来てから資料をお送りしますので、お勤め先等をご記入頂
　　　く様お願い致します。
　　　資料の送付が送れるとチャンスを逃すことにもなりかねません。
　　　また自己資金などの、銀行融資に必要な記入事項が漏れている方がい
　　　ますので、ご注意ください。
　　　買付けの取り下げなどがみられモラルの低下が感じられます。
　　　投資家として責任を持った判断・行動をしてください。
　　　
　　　販売担当：志賀　０９０−４８２７−９７７５
　　　　　　　　shiga28083@ion.ocn.ne.jp
　　　
　　　（電話が繋がりにくい場合があります。なるべくメールでお問い合わ
　　　せください。）
　　　

　　　【個別相談はこちら】
　　　年収1000万円以上の方については、営業の石渡（いしわたり）が無料
　　　で個別資産状況に応じた投資面談をさせていただきますので、ご希望
　　　の方は、下記まで『相談希望』と書いてお申し込みください。
　　　https://www.28083.jp/inquiry/
　　　
　　　【注意】年収1000万円には家賃収入は含まれません。給与所得または
　　　課税所得ベース（年商ではありません）で1000万円行ってない方は、
　　　個別相談の対象にはなりません。
　　　

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　　　■自己資金が1000万円以下しかない方は、自己資金が無いという前に最低
　　　　限下記の本は読んでください。自己資金がない方は銀行が相手にしませ
　　　　ん。
　　　　既に1000万円以上の頭金を作った方が何人もでています。
　　　　　　
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　　　　銀行はお金をもっていない方は相手にしません。売主は、自己資金の多
　　　　い順に買いつけを受理します。順番ではありません。まずは諸費用分の
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　　　する方はネットなどで面白い物件を見つけた場合には、先方に連絡する
　　　前にまずこちらにご一報ください。書籍「不動産投資の破壊的成功法」
　　　の融資基準に合致する物件と判断した場合には、こちらで融資付け可能
　　　です。
　　　かならず、書籍の融資基準の表（右左で計算するもの）に当てはまる物
　　　件にしてください。　http://tinyurl.com/88vvx
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　　　この大口割引は通販大家さんが仲介した物件にのみ適用されます。
　　　他社物件の持ち込みはバルク割引の対象外ですので不可です。
　　　　　　　
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　　　通販大家さんは某都市銀行では、日本最大のアパートローン仲介額で、
　　　月間20億円を超えるアパートローンのアレンジをしております。
　　　ネットなどで見つけた物件で融資づけをご希望の方は、メールいただけ
　　　れば銀行のファイナンスアレンジしております。
　　　まず、書籍の収益還元の表で計算してみて、融資可能な場合のみ連絡く
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発行者：株式会社　金森実業 不動産投資顧問業一般第779号
東京都港区六本木4-1-9 ベルザ六本木502
【本社代表電話】03-5549-9222 【不動産事業部】03-5549-9388
http://www.28083.jp

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　　　さて、
　　　今回は、通販大家さんも力を入れている北関東エリア、群馬県の県都
　　　前橋市の人気住宅地内にある４，０００万円台前半の高利回り物件の
　　　ご紹介です。
　　　単身者ＯＫ、年収５００万円、自己資産７５０万円から挑戦できます。
　　　
　　　自己資金を抑えたい方、短い償還期間を望む方も必見。
　　　
　　　【前橋、重鉄造、4,350万円、19.36％、希少立地物件でました】
　　　
　　　前橋市は、人口約３４万２千人を擁す群馬県の県庁所在地で国から中
　　　核市指定を受けている都市です。
　　　隣接する高崎市と合わせて「双子の都市」として全国的に有名ですが、
　　　商業や経済的には高崎市が県内一の規模を誇り、前橋市は政治、文化
　　　面で県内をリードしています。
　　　この２つの都市の人口を合わせると約７２万人となり、抱える経済圏
　　　の多くが重複しており、影響経済圏としては北関東では最大規模にな
　　　ります。
　　　
　　　今回、ご紹介する物件の売りは土地の広さとその希少性、そして短い
　　　償還期間でも余裕を持って返済が可能な収益性です。
　　　年齢的な問題や投資方針等で短い償還期間での投資を考えている方に
　　　は特にお奨めします。
　　　早めに償還を終え、更地にして売却する出口戦略も組めますし、確り
　　　した賃貸需要を持つエリアにありますので適時手を加えながらＣＦを
　　　得続けることも可能です。
　　　
　　　立地は、前橋市の人なら誰もが一度は住みたい人気住宅地（敷島地区）
　　　に位置しており、物件の周辺には群馬大学の２つのキャンパスや付属
　　　病院、短大があり、また前橋市の主要幹線道路である国道１７号に近
　　　く、ロードサイドにはスーパー、飲食店、大型商業施設など生活に欠
　　　かせないお店が揃っています。
　　　地方都市、特に前橋のように車社会の街では、中心地から２、３ｋｍ
　　　圏内で主要幹線道路へのアクセスが良く環境も良い住宅地が狙い目で
　　　す。
　　　
　　　物件の目の前は県民・市民の憩い場として有名な敷島公園やバラ園、
　　　そして県営の野球場や競技場、プール、ゴルフ場等も至近にあり、県
　　　内でも最も住環境が整った住宅地の一つです。
　　　
　　　賃貸ターゲットとしては群馬大学教育学部・工学部のある荒牧キャン
　　　パスと医学部・保健学科のある昭和キャンパスの間に位置しますので、
　　　基本的な賃貸ターゲットは大学生になりますが、敷地内に駐車場も１
　　　８台分確保していますので市内中心部の商業エリアや県庁・市役所や
　　　裁判所等が集まる官公庁エリアにお勤めの方々も十分に取り込めます。
　　　
　　　
　　　建物は重鉄造で築年数が経ていますので、特段見栄えが良いわけでは
　　　ありませんが、前橋市内の単身者用としては珍しく部屋の広さが３０
　　　�u以上ありバス・トイレも別ですので、適正な賃料で（カップルＯＫ
　　　で）募集するのであれば周辺のライバル物件に対しても差別化が図れ、
　　　優利に戦えるでしょう（周辺の単身者用物件は２０�u前後の物件が多
　　　く、特に学生用のものは３点ユニットタイプが多い）。
　　　
　　　テナントについては現在マッサージ店が入っており、物件の現地確認
　　　（２回）の際も、午前から患者の出入りがあり、結構、繁盛している
　　　様子でした。
　　　テナントの１室が空いておりますが、敷島公園の入り口に隣接してい
　　　ますし、接している道路は抜け道的な生活道路で車の通行量も多く、
　　　少し予算をかけてリフォームをすれば、カフェや雑貨屋、カルチャー
　　　教室等の需要があるでしょう。
　　　
　　　現在、調査中ですが、外壁は数年前に塗り替えているようですし、重
　　　鉄造３階建てですので維持管理費用は低めに抑えられます。
　　　昨年の震災の影響なのか、一部外壁のＡＬＣ板のつなぎ目が擦れて若
　　　干のクラック状態に見える部分が数カ所ありますが、主要構造部分へ
　　　の影響は見られません。
　　　修繕をして綺麗にするのも良いでしょうが、設定賃料やターゲット層
　　　からみて当面は大規模と言うよりも必要な修繕だけで良いと思います。
　　　
　　　
　　　他社からは１０％以上高い価格で情報が出ているようですが、今回の
　　　売主さんが弊社スタッフの知人である事で今回の価格が実現できまし
　　　た（減価償却費による節税効果を大きくする協力も要請中です）。
　　　
　　　土地に付いては前述のようにかなりの人気住宅地ですので、そもそも
　　　売土地が少なく、実際の取引では路線価よりもかなり高い金額で売買
　　　されているようです。
　　　角地で約２００坪ありますので、早めに償還をして住宅用地として売
　　　却する出口戦略も描きやすいでしょう（更地にする際、入居者の退去
　　　に苦労する場合がありますが、学生の入居が多い場合は、立ち退きも
　　　比較的スムーズでしょう）。
　　　
　　　１階から３階の１８部屋中、今は住居部分が３部屋、テナント１部屋
　　　空きとなりますが、今回は借り入れを１３年から１５年程度組めます
　　　ので（融資申込者の属性による）現状の入居状態でもＣＦは十分に回
　　　ります。
　　　
　　　最近は、我々通販大家さんが注目している事もあり、北関東エリアの
　　　人気が上がってきており、しかも前橋市内の人気住宅地エリアでの高
　　　利回りの物件となるとまず出ませんでしたが、今回の物件は、若干の
　　　癖あり物件ながら良いパフォーマンスをしてくれそうです。
　　　
　　　詳しいご説明は担当者よりさせて頂きますので、ぜひ資料請求をして
　　　みてください。
　　　
　　　‐生活インフラ‐
　　　コンビニ：ローソンまで徒歩約３分２３０ｍ
　　　スーパー：しみずスーパーまで徒歩約１２分８９０ｍ
　　　病院：群馬大学病院まで徒歩約１５分１１９０ｍ
　　　群馬大学昭和キャンパスまで徒歩約１５分１１９０ｍ
　　　群馬大学荒牧キャンパスまで徒歩約２９分２３１０ｍ
　　　
　　　■前橋市人気エリア物件
　　　
　　　ＪＲ「前橋」駅北口バスターミナルよりバス停「競技場入口」下車、
　　　徒歩約３分２２０ｍ
　　　
　　　重量鉄骨造陸屋根３階建　昭和５７年７月築　築２９年
　　　土地　約６６０�u
　　　建物　約７４６�u
　　　（業者対策として不正確なデータにしています）
　　　
　　　売買価格　４，３５０万円（税込）
　　　利回り　　１９．３６％（年間賃料８４２．４万円）
　　　
　　　前橋市人気エリア物件
　　　２Ｋ×１６、テナント×２　計.１８戸
　　　設備：バルコニー、トイレ、浴室セパレート、洗濯機置場
　　　
　　　資料請求は「前橋市人気エリア物件資料希望」と書いてこちら
　　　
　　　https://www.28083.jp/bkn/
　　　
　　　備考欄には「自己資金」（最大でいくら）を記入してください。
　　　(審査により、融資を受けられないケースがあります)
　　　
　　　最近、当社の物件情報を基に売主さんや管理会社に問い合わせをする
　　　方が多く、迷惑しております。申込みが殺到すると思われますが、今
　　　回は勤務先会社名・連絡先電話（携帯電話）の記入の無い方には資料
　　　をお送りしません。
　　　
　　　会員の皆様には申し訳ございませんが、上記の事情により業者でない
　　　事を確認出来てから資料をお送りしますので、お勤め先等をご記入頂
　　　く様お願い致します。資料の送付が送れるとチャンスを逃すことにも
　　　なりかねません。
　　　また自己資金などの、銀行融資に必要な記入事項が漏れている方がい
　　　ますので、ご注意ください。
　　　
　　　買付けの取り下げなどがみられモラルの低下が感じられます。
　　　
　　　投資家として責任を持った判断・行動をしてください。
　　　
　　　担当　増田　０８０−２２６０−４３１８
　masuda28083@diary.ocn.ne.jp
　　　
　　　（電話が繋がりにくい場合があります。なるべくメールでお問い合わ
　　　せください　　　
　　


　　　【個別相談はこちら】
　　　年収1000万円以上の方については、営業の石渡（いしわたり）が無料
　　　で個別資産状況に応じた投資面談をさせていただきますので、ご希望
　　　の方は、下記まで『相談希望』と書いてお申し込みください。
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　　　【注意】年収1000万円には家賃収入は含まれません。給与所得または
　　　課税所得ベース（年商ではありません）で1000万円行ってない方は、
　　　個別相談の対象にはなりません。
　　　

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　　　■自己資金が1000万円以下しかない方は、自己資金が無いという前に最低
　　　　限下記の本は読んでください。自己資金がない方は銀行が相手にしませ
　　　　ん。
　　　　既に1000万円以上の頭金を作った方が何人もでています。
　　　　　　
　　　　物件はあなただけが欲しいのではありません
　　　　銀行はお金をもっていない方は相手にしません。売主は、自己資金の多
　　　　い順に買いつけを受理します。順番ではありません。まずは諸費用分の
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　　　■持ちこみ物件について（指値交渉、融資付けを希望される方）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　物件を持ちこみして、先方の業者の方との指値交渉、融資付けを希望
　　　する方はネットなどで面白い物件を見つけた場合には、先方に連絡する
　　　前にまずこちらにご一報ください。書籍「不動産投資の破壊的成功法」
　　　の融資基準に合致する物件と判断した場合には、こちらで融資付け可能
　　　です。
　　　かならず、書籍の融資基準の表（右左で計算するもの）に当てはまる物
　　　件にしてください。　http://tinyurl.com/88vvx
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　■火災保険が10％安くなります
　　　物件を取得した際に加入する火災保険が、通販大家さんの大量の保険取
　　　扱を背景にバルク割引（10％）されます。
　　　この大口割引は通販大家さんが仲介した物件にのみ適用されます。
　　　他社物件の持ち込みはバルク割引の対象外ですので不可です。
　　　　　　　
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　　　通販大家さんは某都市銀行では、日本最大のアパートローン仲介額で、
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　　　ネットなどで見つけた物件で融資づけをご希望の方は、メールいただけ
　　　れば銀行のファイナンスアレンジしております。
　　　まず、書籍の収益還元の表で計算してみて、融資可能な場合のみ連絡く
　　　ださい。　http://tinyurl.com/88vvx
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　アレンジをご希望の場合には、先方の業者に連絡する前に、下記までメ
　　　ールいただければとおもいます。　
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発行者：株式会社　金森実業 不動産投資顧問業一般第779号
東京都港区六本木4-1-9 ベルザ六本木502
【本社代表電話】03-5549-9222 【不動産事業部】03-5549-9388
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　　【ホテル買います】
　　　　　　
　　　金森実業では、ビジネス、レジャーホテルの再生事業をやっています。
　 これまで高崎、松本、苫小牧、仙台のホテルを再建してきました。
　　　売り物がありましたら、買取りますので下記までお知らせください。
　　　また、ホテルの運営代行をご希望の方は、借り上げいたしますのでお
　　　声掛けください。
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　　　【重要】
※物件の応募にあたっての注意
　　　このメルマガには、既に3.5万人を超える投資家の方がいます。
　　　
　　　ですから、物件に応募されたとしても必ずしも買えるとは限りません
　　　が、買付を入れていただいた方には、優先的にメルマガ以外の物件を
　　　裏でお出ししております。
　　　『どうせ応募しても買えないよ〜』と思うのではなく、まずは応募し
　　　てみてくださいね。
　　　--------------------------------------------------------------
　　　
　　　こんにちは金森です。
　　　僕の監修のソーシャルメディアの本がでました。

　　　ザ・サンキュー・マーケティング
（ゲイリー・ヴェイナチャック著　金森重樹監訳）
　　　http://tinyurl.com/83c6pmg

　　　ソーシャルメディアを使って、ワインを50億円売った男の話です。
この本は入居者募集にも応用できるかと思います。

　　　これまで空室対策をＨＰでやっている方はいましたが、わざわざＨＰ
　　　を使って入居者を獲得するのはＨＰ作製業者に依頼するのに手間です
　　　よね。その点、facebook、twitterなどであれば、誰でも手軽に空室対
　　　策を始められます。その意味で、これからの大家さんはソーシャルメ
　　　ディアで世界一成功しているゲイリーの手法を知っておいて損はない
　　　かと思います。ワイン以外にも歯科、士業など多彩な事業への応用事
　　　例が掲載されていますので参考になること請け合いです。
　　　http://tinyurl.com/83c6pmg
　　　

　　　さて、
　　　今回は、価格６,１００万円と流通し易い価格帯の物件でありながら、
　　　土地面積が３００坪を超え積算評価も大幅に価格を上回る物件のご紹
　　　介です。自己資金の蓄積が少いと諦めていた方はご検討下さい。
　　　独身ＯＫ。年収６００万円、自己資金８００万円の方から挑戦できま
　　　す。
　　　
　　　【岡山、平成10年築、13.1％、満室、大規模修繕済物件出ました】
　　　　　　　　　　　　
　　　○５月１２日（土曜日）、１３日（日曜日）に物件内覧会を行います。
　　　是非、現地にお越し頂いて、ご確認いただきたいと思います。
　　　詳細については、物件資料請求いただき、担当にご確認下さい。
　　　
　　　岡山市のプロフィールに付いては、今までも複数回に亘り説明してき
　　　ましたので、ご存知の方も多いと思いますが、はじめての方の為にか
　　　い摘んで説明します。
　　　岡山市は、四国・中国地方東部で形成している東瀬戸経済圏の中心都
　　　市で、地理的に神戸や大阪・四国・広島の中間に位置し、昭和63年に
　　　瀬戸大橋が開通して以来、交通の要衝として発展して来ました。　　
　　　　
　　　鉄道交通網も、新幹線「のぞみ」停車駅であるとともに、四国各県と
　　　鳥取県の県庁所在地に直通の特急の始発となる一大ターミナル駅であ
　　　り、一大物流ハブとして、また地域経済圏の中心都市として各企業も
　　　支社・営業所を設けるところが多い事から、転勤者の賃貸需要も増え
　　　て来ており、分譲マンションの販売も引き続き好調が続いています。
　　　
　　　
　　　今回の物件は、岡山駅前より南東３.２Ｋｍ、日本三名園のひとつ後楽
　　　園の南にあります。
　　　この地域は、古くは田園風景が広がる地域でしたが、旭川沿いの後楽
　　　園を守るため上流で百間川に分水する等、治水が行き届いていており、
　　　県道45号線によって南の工業地帯、北西の市中心部へのアクセスも良
　　　いため、宅地開発が進んできた地域です。
　　　近年は南の国道１２号線付近にリハビリテーション病院等の大規模医
　　　療施設の進出もあり、各インフラの整備も進んでいます。
　　　また物件から徒歩３分ほどには、山陽学院大学・同短期大学があり学
　　　生の需要も多いエリアです。
　　　しかし、今回の物件ですが、実は社会人をメインターゲットとしてい
　　　て、バス・トイレ別、室内洗濯機置き場を備え、その他スペックもい
　　　わゆる学生向けアパートと比較して１段グレードの高いものとなって
　　　います。
　　　このため、周辺にあるライバル物件との戦いでは、優位に立っていま
　　　す（現状も満室）。
　　　
　　　物件の建築施工は大手のハウジングメーカー（積水ハウス）で、外壁
　　　は一昨年頃に全面を塗装修繕しており、当面ＣＡＰＥＸで手がかかり
　　　そうな部分はありません。
　　　外観に加え、各部屋は２１.８�uの１Ｋタイプ、エアコン、室内洗濯機
　　　置き場、Ｂ／Ｔ別で、駐輪場も部屋数に応じた台数を確保しておりま
　　　す。
　　　全室南向きで、１階でも日差しが遮られる事がありません。
　　　またこの地域では、社会人向け物件となると、駐車場確保が必須です
　　　が、この物件は非常に広い敷地を持っているので敷地内で十分に確保
　　　できています。
　　　部屋数は１４室あり、現状満室です。
　　　近々に修繕を考える必要が殆どなく、しっかりとした運営管理を続け
　　　れば将来に渡り高い稼働率を望めるでしょう。
　　　
　　　この物件のメリットはそれだけではありません。
　　　土地面積が大きいため、積算評価額は売買価格を８百万円ほど上回っ
　　　ており、融資審査上の有利性があるだけではなく、容積率・建蔽率と
　　　も大幅に余裕があるため、植栽部分に駐車場を移せば将来もう１棟建
　　　築できる敷地が確保できます。
　　　
　　　常々、申しあげていますが、１億円以下の価格帯の物件は購入希望（
　　　＝需要）が多く、ライバルが多いのですが、さらに大都市圏で５千万
　　　円〜７千万円の価格帯となると、木造や軽鉄構造が多く、鉄骨造やコ
　　　ンクリート造には人気が集中しますし、今回の物件の様にバランスが
　　　良く、入居状況も良い物件は非常に稀です。
　　　1棟目の方にも安心して検討して頂ける物件ですし、自己資金を多く準
　　　備できない方も是非ご検討下さい。
　　　
　　　岡山までは東京から、東海道山陽新幹線「のぞみ」号を利用しますと、
　　　「岡山」駅まで３時間３０分程度で入れます。大阪・広島からなら岡
　　　山駅まで１時間程度です。
　　　また時間の余裕のある方は、岡山駅まで東京駅や新宿駅発着の高速バ
　　　スがあります。便数は多くないですが、平日片道６，０００円程度で
　　　す。物件確認と観光を兼ねてゆっくりと岡山を見て頂くのも良いです
　　　ね。
　　　
　　　発展を続ける岡山市中心地隣接エリアにある物件と言う事で、今回も
　　　お問合せが殺到すると思われますので、急ぎ検討して下さい。
　　　
　　　−生活インフラ−
　　　　　　
　　　コンビニ ：サークルＫまで徒歩６分４５０ｍ
　　　スーパー ：フレスタまで徒歩約１５分１，１７０ｍ
　　　病　院 ：岡山協立病院まで徒歩約１４分１，０９０ｍ
　　　大　学　 ：山陽学園大学まで徒歩３分２３０ｍ
　　　
　　　
　　　　　　　　　　　　　
　　　■岡山市中区平井
　　　　山陽本線「岡山」駅南東３．２Ｋｍ
　　　　満室想定利回り１３．１％
　　　　　　
　　　岡山市中区平井　１Ｋ×１４戸
　　　　　　
　　　鉄骨造スレート葺２階建　平成１０年２月新築
　　　土地面積：約１，０００�u
　　　延床面積：約３００�u
　　　
　　　エアコン・フローリング・バス/トイレ別・室内洗濯機置き場・駐輪場
　　　・火災報知機
　　　　　　
　　　６，１００万円（税込み）
　　　家賃年額７９９万円（満室想定）
　　　
　　　（※業者対策として、数値はわざと不正確にしているものがあります）
　　　
　　　　　
　　　今回は自己資金８００万円から検討できます。
　　　　　　
　　　資料請求は「岡山市中区平井物件資料希望」と書いてこちらから(必ず）
　　　
　　　https://www.28083.jp/bkn/
　　　まで
　　　　　　　　
　　　備考欄には「自己資金」（最大でいくら）を記入してください。
　　　　　　
　　　（審査により、融資を受けられないケースがあります。）
　　　　　　
　　　最近、当社の物件情報を基に売主さんや管理会社に問い合わせをする
　　　方が多く、迷惑しております。
　　　申込みが殺到すると思われますが、今回は勤務先会社名・連絡先電話
　　　（携帯電話）の記入の無い方には資料をお送りしません。
　　　　　　
　　　会員の皆様には申し訳ございませんが、上記の事情により業者でない
　　　事を確認出来てから資料をお送りしますので、お勤め先等をご記入頂
　　　く様お願い致します。資料の送付が送れるとチャンスを逃すことにも
　　　なりかねません。
　　　また自己資金などの、銀行融資に必要な記入事項が漏れている方がい
　　　ますので、ご注意ください。
　　　　　　
　　　未だに買付けの取り下げなどがみられます。
　　　投資家として責任を持った判断・行動をしてください。
　　　　　　
　　　販売担当：中村　090-7215-0083
　　　　　　
　　　（電話が繋がりにくい場合があります。なるべくメールでお問い合わ
　　　せください。）
　　　
　　　【個別相談はこちら】
　　　年収1000万円以上の方については、営業の石渡（いしわたり）が無料
　　　で個別資産状況に応じた投資面談をさせていただきますので、ご希望
　　　の方は、下記まで『相談希望』と書いてお申し込みください。
　　　https://www.28083.jp/inquiry/
　　　
　　　【注意】年収1000万円には家賃収入は含まれません。給与所得または
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　　　個別相談の対象にはなりません。
　　　

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　　　■持ちこみ物件について（指値交渉、融資付けを希望される方）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　物件を持ちこみして、先方の業者の方との指値交渉、融資付けを希望
　　　する方はネットなどで面白い物件を見つけた場合には、先方に連絡する
　　　前にまずこちらにご一報ください。書籍「不動産投資の破壊的成功法」
　　　の融資基準に合致する物件と判断した場合には、こちらで融資付け可能
　　　です。
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　　　他社物件の持ち込みはバルク割引の対象外ですので不可です。
　　　　　　　
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　　　れば銀行のファイナンスアレンジしております。
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発行者：株式会社　金森実業 不動産投資顧問業一般第779号
東京都港区六本木4-1-9 ベルザ六本木502
【本社代表電話】03-5549-9222 【不動産事業部】03-5549-9388
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